Petek, 24. 9. 2021, 22.42
3 leta, 2 meseca
Tomaž Štih: Stanovanjski Teš? Ne, hvala.
Termometer prikazuje, kako vroč je članek.
Termometer prikaže, kako vroč je članek.
8,51
64
Politične stranke vsak teden razveselijo z novo obljubo o stanovanjih, ki jih bodo, če bodo drugo leto izvoljene, razdelile med mlade. Najambicioznejše obljube je doslej dala stranka Tanje Fajon, ki predlaga kar stanovanjski Teš. Milijardo tristo milijonov evrov vreden projekt za gradnjo deset tisoč novih stanovanj v šestih letih.
Toda ko obljubljena stanovanja razdelimo po letih, je to le še 1.666 stanovanj vsako leto. In če upoštevamo, da Ljubljana pomeni 14 odstotkov prebivalstva Slovenije, to v prestolnici pomeni zgolj 233 stanovanj na leto.
100 tisoč manjkajočih stanovanj
Uradne številke sicer govorijo o skupni potrebi le 10 tisoč manjkajočih stanovanj za vso državo, vendar pri tem ne gre za kakšno stroko, ampak za politične ocene, čez palec. Če potrebe ocenimo z drugačnim političnim izhodiščem, na primer, da si za cilj izberemo, da bomo lastniška družba in bo imelo vsako gospodinjstvo v Sloveniji svoj dom, potem, upoštevajoč gospodinjstva, ki doma nimajo, pridemo do številke 100 tisoč manjkajočih stanovanj.
Ob tem se z obljubami o stanovanjih za mlade zelo grdo izloča vse prve iskalce stanovanj. Med njimi so tudi takšni, ki že 30 let čakajo na priložnost, da bi rešili stanovanjsko vprašanje. Ampak, ker so bili tako dolgo v vrsti, niso več mladi. In bodo tudi tokrat izpadli.
Neprofitna najemna stanovanja v resnici tudi niso začasno reševanje stanovanjskih težav mladih, ampak trajna državna darila. Kdor se enkrat vanje vseli, se nikoli več ne izseli. Nobenega kroženja državnih neprofitnih najemnih stanovanj ni! Zasedena ostanejo, dokler upravičenci ne umrejo od starosti, potem pa pravico uveljavljajo njihovi otroci.
In ne nazadnje, bodimo realni, če se v mandatu uresniči polovica političnih obljub, kar precej presega dosedanjo prakso, je to le še 116 stanovanj in ena soba na leto. Te bodo v Ljubljani tradicionalno razdelili med priseljence prve in druge generacije, med politično zaslužne in za narod nujno potrebne; in na koncu bosta morda eno ali dve stanovanji ostali celo za tiste, ki se bodo podali v podganjo dirko.
Stanovanjski propad
Nič lepše ne razgali resnične težave naše stanovanjske politike in nedelujočih rešitev, ki jih že desetletja ponuja politika, kot nesposobnost države, da z vlaganji, primerljivimi z Drugim tirom in Teš 6, komaj popraska površje težave in poskrbi le za nekaj svojih volivcev in politični kader.
Razlog za naš stanovanjski prepad pa je v napačni diagnozi težave. Lobiji, ki svojo blaginjo ustvarjajo na državni gradnji, razumljivo ves čas ponavljajo, da je težava visoka raven lastništva in premalo najemnih stanovanj. Vi bi tudi, če bi služili z državnimi gradnjami. In to kljub temu, da imamo po podatkih Statističnega urada največji delež neprofitnih najemov (kot delež vseh najemov!) v EU in na vsakega Slovenca, ki po uradnih podatkih živi v profitnem najemu, najmanj dva Slovenca živita v neprofitnem najemu.
V resnici je ves čas težava visoka cena stanovanj. In nič drugega. Državni programi ne delujejo zato, ker je cena previsoka tudi za državo. Cena pa je tako visoka zato, ker nismo ustvarili strukturnih pogojev za hitro in poceni gradnjo.
Sklepa raziskave o dejavnikih cene nepremičnin Evropske centralne banke iz leta 2003 in iz leta 2018 sta skoraj identična. Cena nepremičnin se sicer res giblje z dostopnostjo poceni denarja (tako imenovanih poceni posojil), vendar njeno višino določajo tudi strukturni dejavniki, kot so na primer količina zazidljivih zemljišč, povprečna čakalna doba na gradbeno dovoljenje, pomanjkanje delovne sile in tako naprej.
Štiri težave stanovanjske gradnje v Sloveniji
Da se naša stanovanjska politika z resničnimi vzroki za visoke cene stanovanj nikoli ni resno ukvarjala, se je te dni pokazalo pri projektu inštituta Back To The Village (po podatkih z interneta je BTTV resničnostni šov), ki je nedavno prek 24 ur predstavil zamisel o naselju s 50 montažnimi hišami za mlade, velikimi 65 kvadratnih metrov, pri čemer cena hiše ne bi presegla 50 tisoč evrov.
Ko so Ljubljano in sosednje občine povprašali po možnosti izvedbe, so skoraj od vseh dobili enake odgovore, ki neposredno zrcalijo štiri največje težave stanovanjske gradnje v Sloveniji: neobstoječo zemljiško politiko, nekonsistentno davčno politiko, preregulirano gradnjo in aktivno (neverjetno ideološko!) poseganje države na trg.
Na prvem mestu je zemljiška politika. Snovalci projekta BTTV so povpraševanje naslovili na Koper, Ljubljano, Trzin, Kranj, Kamnik in Domžale. Neverjetno, kot se sliši, niti ena od teh večjih občin nima prostora za 50 hiš v velikosti 62 kvadratnih metrov. V Medvodah so še iskreno dodali, da so državni organi, ki podajajo mnenja o načrtovanih širitvah poselitvenih območij, postali zelo strogi pri širitvah naselij in bi jih zelo težko prepričali o takšni širitvi obstoječih naselij, dokler je v občini še vedno zelo veliko nepozidanih zemljišč ob obstoječih stanovanjskih gradnjah, ki so razpršena po območju vse občine. Po domače torej niti ne smejo prekvalificirati presežnega gozda in naselja postaviti tam, dokler niso poseljene prav vse s centralnim načrtom predvidene površine. Ta trdoideološka urbanistična samopašnost v praksi pomeni, da so mladim namesto obilice dostopnih in poceni zemljišč za gradnjo na voljo le redke (in zato drage) parcele najnižje kakovosti, torej tiste, ki jih ni želel nihče drug.
Na drugem mestu je nekonsistentna davčna politika. Že pet vlad zapored se ne moremo odločiti, ali bomo liberalci in bomo obdavčili zemljo po njeni tržni vrednosti in brez izjem ali pa bomo komunisti in bomo obdavčili le "bogate prasce", ob tem pa, da se ne bi zamerili svojim premožnejšim volivcem, dodali toliko izjem, da na koncu davka ne bo plačal nihče. Ker se bodo ljudje ločevali, selili, prepisovali lastnino na otroke in, če bo treba, tudi hodili na Rožnik vsak prvi maj, da bodo le videti kot proletariat in jih bo Furs pustil na miru.
Na tretjem mestu je preregulirana gradnja. Pri projektu BTTV je župan Trzina izrazil skepso glede finančne konstrukcije zaradi kompleksnosti gradbene zakonodaje. Gradnja je draga, ker morate danes zanjo pripraviti tri fascikle dokumentacije, vašim staršem pa je zadostovala tretjina enega. Vse to mora nekdo spisati, nadzirati – vi pa seveda dodatno plačati. In nič od tega ne morete graditi s prijatelji in sosedi kot nekoč, ker jih z gradbišča prežene inšpekcija za delo.
Na zadnjem mestu med dejavniki stanovanjske krize je ideološko poseganje države na trg. Pri projektu BTTV so bili najbolj brutalno ideološki v Ljubljani, kjer so pojasnili, da usmerjanje javnih sredstev v projekte, katerih cilj je prodaja nepremičnin, ni sprejemljivo. Kot da nikoli niso slišali za model, kje se zemljišča oddajo v najem za na primer 100 let in ostanejo občinska? In kot da gradnja neprofitnih najemnih stanovanj, ki jih gradijo zasebna podjetja v režiji države, ni prelivanje javnega denarja v zasebne žepe. In kot da naseljevanje zasebnikov v neprofitna najemna stanovanja ni prelivanje javnega denarja v zasebne žepe. Dodali so še slogan, da je eden od temeljnih ciljev stanovanjske politike odprava primanjkljaja najemnih stanovanj. Kot da s tem, ko si ljudje zgradijo svoja stanovanja, ni manj pritiska na obstoječa najemna stanovanja.
Star pregovor pravi, da je pot tam, kjer je volja. Pri Jankovićevih je v resnici ni, težava pa je najbrž v tem, da milijardo tristo plača veliko provizij, lobistov, medijev, NVO-jev in celo kakšen okoljski referendum. Hiška za 50 tisoč evrov pa ne plača nič od tega.
Na koncu so v Ljubljani ponosno dodali še, da imajo trenutno oddanih 36 namenskih stanovanj za mlade iz razpisa leta 2017 in 14 stanovanj iz razpisa leta 2020; kar si nedvomno zasluži medaljo za briljantni obseg povečevanja javnega najemnega trga. Po lastnih besedah so od leta 2017 do danes so poskrbeli za povprečno 10 novih najemnih stanovanj za mlade na leto. Še tisoč let in bo načrt 10 tisoč novih stanovanj dosežen.
V Sloveniji manjka ekonomistov, ki bi razumeli vpliv regulacije gradnje in omejevanja zazidljivost na cene stanovanj in nadeli uzde vračem in šamanom "okoljskih izrednih razmer" ter osrednjim načrtovalcem prostora iz slonokoščenih stolpov v središču Ljubljane.
Slovenija je projekt BTTV potrebovala, da nam je pokazal, da prva hiša v resnici stane 50 tisoč evrov. Vse drugo pa so stroški fevdalne zemljiške politike in državnih dovoljenj.
Kultura lastništva ni naša slabost
In da nam ne manjka več najemnih stanovanj, ampak pogum verjeti, da kultura lastništva ni naša slabost, ampak naša največja prednost. Da lasten dom našim ljudem zagotavlja mirnejšo starost in večjo socialno varnost. Da je to, da je v socialistični Jugoslaviji partija razumela, da morajo ljudem pustiti, da si ustvarijo osnovno eksistenco, in so zato skrajno neoliberalno gledali stran, ko so ljudje gradili na črno, v resnici ustvarilo naš čudež. To niso bila maloštevilna socialistična blokovska stanovanja, ampak tradicionalna slovenska enodružinska hiša, v kakršni tudi danes bivata dva od treh Slovencev.
Ta svoj dosežek bi morali braniti in se ga truditi izboljšati. Zakaj si ne bi za cilj postavili, da ima pri nas prav vsako gospodinjstvo lasten dom. Najemnega trga pa, razen za potrebe mobilnosti (to je trga dela), država ne bo posebej spodbujala.
64