Trije dejavniki, ki jih morate poznati pred naložbo v nepremičnine v 2022

Foto: Shutterstock

Če razmišljate o naložbi v nepremičnine, ker verjamete, da lahko s takšno naložbo ustvarite lep donos, potem ne smete spregledati teh treh dejavnikov. Cene nepremičnin so v zadnjih letih nenormalno rasle in veljajo za dobro zaščito proti inflaciji, obstaja pa velika verjetnost, da smo na točki preloma, ki bi ji lahko sledil večji upad vrednosti.

Zadnji takšen upad smo imeli med letoma 2008 in 2016, ko so cene stanovanjskih nepremičnin doživele 23,5-odstotno znižanje.

Poglejmo si, kaj se danes pravzaprav dogaja na trgu nepremičnin.

1. dejavnik – rekordno visoka inflacija

Ko razmišljamo o nakupu nepremičnine, nikakor ne smemo spregledati, kaj za vrednost nepremičnine pomeni visoka inflacija.

Inflacija v Sloveniji trenutno znaša kar 11 odstotkov, kar je bistveno več od inflacije, ki smo jo imeli pred pandemijo, ko smo bili vajeni 1,6-odstotne letne inflacije. Nič drugače ni drugod po Evropi, kjer se prav tako spopadajo z rekordno rastjo cen.

Tako visoka rast cen hrane, energentov in drugih življenjsko pomembnih dobrin je številne morebitne kupce nepremičnin že odvrnila od naložbe.

Višji življenjski stroški ob nesorazmerni rasti plač pomenijo, da marsikdo na mesec ne more več privarčevati dovolj, da bi lahko odplačeval še posojilo za nepremičnino.

Odsotnost teh morebitnih kupcev na trgu pomeni manjši pritisk na povpraševanje po nepremičninah.

Manjše povpraševanje pri nespremenjeni ponudbi običajno pripelje do nižanja cen.

Generalni direktor podjetja ImmoScout24, ki spremlja cene nepremičnin na nemškem trgu, pravi, da že opažajo premik povpraševanja od nakupa k najemu.

Prodajalci vse težje najdejo kupce, ki bi lahko plačali visoko postavljene cene. V večjih mestih, kot so Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München in Stuttgart, so zato cene v povprečju že upadle za 6,6 odstotka.

2. dejavnik – višanje obrestnih mer

V boj z inflacijo se je že podala ECB, in sicer z zviševanjem ključnih obrestnih mer. Šestmesečni EURIBOR je tako zrasel že na 1,442 odstotka. EURIBOR se je v pozitivno območje premaknil junija letos, in sicer po več letih vztrajanja v negativnem območju.

Šestmesečni EURIBOR v (%) Vir: euribor-rates.eu

Trenutno vsi kazalniki kažejo na to, da se bo rast še nadaljevala in da lahko do konca leta pričakujemo, da bo EURIBOR dosegel dva odstotka.

Kaj to pomeni za tiste, ki razmišljajo o nepremičninski naložbi?

Rast EURIBOR pomeni tudi konkretno podražitev stanovanjskih posojil.

V spodnji tabeli lahko vidimo, kako se je podražilo posojilo za nepremičnino.

Posojilojemalec je februarja 2022, ko je bil EURIBOR še negativen, lahko dobil 150 tisoč evrov stanovanjskega posojila po obrestni meri 1,8 odstotka za dobo 30 let. Pri tej obrestni meri mesečni obrok znaša približno 530 evrov.

Zdaj ko je EURIBOR zrasel na 1,424 odstotka, so se podražila tudi posojila. Če si posojilojemalec lahko privošči mesečni obrok v višini 530 evrov, potem lahko danes zaradi podražitve kredita dobi le 85 tisoč evrov posojila.

Iz izračuna lahko razberemo, da si ob takšnih podražitvah posojil posojilojemalci ne morejo več privoščiti posojil, s katerimi bi lahko kupovali nepremičnine po trenutnih cenah. Če se torej zmanjša povpraševanje, bo to vplivalo tudi na upad cen, kar iz naložbenega vidika za vlagatelje ni dobro.

Vse več nepremičninskih poslov se zato opravi po nižji ceni od tiste, ki jo je prodajalec postavil na začetku.

3. dejavnik – rekordno visoke cene

Cene nepremičnin so v prvem četrtletju dosegle rekordne vrednosti. Cene so bile v prvem četrtletju na četrtletni ravni višje za 4,1, na letni pa za 16,9 odstotka, so izračunali državni statistiki. Število prodaj je bilo na ravni lanskega povprečja.

Stanovanja v Ljubljani so se v primerjavi s povprečjem leta 2015 podražila za skoraj 70 odstotkov. Tudi iz števila sklenjenih poslov v prvem četrtletju ni mogoče sklepati, da bi se razmere kakorkoli spremenile.

Vir: Statistični urad RS

Kljub temu, da se je prodaja nepremičnin v drugem četrtletju že začela umirjati, večjih upadov vrednosti na trgu še ni mogoče opaziti.

V oktobrskem poročilu o finančni stabilnosti so pri Banki Slovenije zapisali: "Nedavna dinamika večine kazalnikov precenjenosti stanovanjskih nepremičnin nakazuje, da se cene stanovanjskih nepremičnin premikajo proti območju relativne precenjenosti."

Dodatni dejavnik – gospodarska recesija

Dražja stanovanjska posojila in višje cene živil in energentov sta le dva najbolj vidna razloga, zakaj bi se v prihodnje povpraševanje po nepremičninah lahko zmanjšalo, s tem pa bi se znižale tudi cene.

V ozadju so skriti veliko večji dejavniki.

Gospodarstvo razvitega sveta je bilo že pred pandemijo na robu recesije.

Z višanjem obrestnih mer za posojila so se podražila tudi posojila za podjetja.

Iz Nemčije že poročajo, da se ustavljajo številni projekti, ker je njihovo financiranje postalo predrago.

Medtem je zaupanje potrošnikov v Nemčiji med poletjem že upadlo na rekordno nizke vrednosti.

GfK zaupanje potrošnikov v Nemčiji.

Dolgoročno to lahko vodi v ustavitve projektov, zapiranje podjetij in odpuščanja.

Večja brezposelnost vodi do manjšega števila posojilno sposobnih ljudi, s tem pa tudi v zmanjšano povpraševanje po nenujnih stvareh. Številni bodo primorani za nedoločen čas odložiti nakupe nepremičnin, to pa bo zmanjšalo povpraševanje in s tem tudi cene.

Slovenska posebnost

Slovenski nepremičninski trg je podoben preostalim trgom v Evropski uniji, kljub temu pa ima nekaj ključnih posebnosti, zaradi katerih je zelo svojevrsten.

Zgoraj omenjeni dejavniki bodo zelo verjetno močno vplivali na cene slovenskih nepremičnin v bližnji prihodnosti.

Zato je o naložbi v nepremičnine v tem trenutku smiselno dobro premisliti. Še posebej zaradi slovenske posebnosti, ki lahko vpliv omenjenih dejavnikov še potencira in povzroči še večje premike cen navzdol.

Več o tej slovenski posebnosti in še ogromno preostalih dejavnikih pišemo v e-knjigi "Nepremičninske investicije", ki si jo lahko danes prenesete brezplačno.

Naročnik oglasnega sporočila je E-Titanex ÖU.