Predrag Todić: Jaz ne vem več, ali se politiki hecajo ali ... #intervju

Nepremičninski trg z vidika števila transakcij že dve leti bolj ali manj samo pada. Cene nepremičnin pa – tako trdijo državni statistiki – v povprečju še vedno rastejo. Kaj se dogaja?

Dogajanje na nepremičninskem trgu je posledica premajhne ponudbe rabljenih in novih nepremičnin. Recimo v Ljubljani zanimivih rabljenih nepremičnin na trgu skorajda več ni, kar pa je na voljo, zanima le malo kupcev. Novogradnje na trg prihajajo prepočasi. In posledica obojega je seveda rast cen. Občutek imam, da si pravzaprav vsa država prizadeva za to, da je povpraševanje vedno večje od ponudbe, in posledica takega stanja bo vedno le naraščanje cen.

Ne naraščajo pa samo cene pri prodaji nepremičnin, temveč tudi najemnine. Kaj bi morali storiti, da bi se vsaj najemnine umirile ali celo znižale?

Tako najemodajalec kot najemnik potrebujeta varnost. Pravno varnost. Danes je nobeden od njiju nima ali pa je postopek ukrepanja v primeru težav prepočasen.

"Pri kratkoročnem oddajanju prek spletnih platform so lastniki nepremičnin bolj zaščiteni in se postopki skoraj takoj rešujejo. Zato je logično, da lastniki raje oddajajo nepremičnino le za nekaj dni kot pa za leto ali več," opozarja Predrag Todić. Foto: Bojan Puhek

Kaj točno mislite, ko govorite o pravni varnosti?

V veliko primerih je težava pri tolmačenju, ali je ob končanem najemnem razmerju nepremičnina v dovolj dobrem stanju, da najemodajalec vrne celotno varščino, ki jo je vplačal najemnik. In tudi če najemnik vlaga v nepremičnino v dogovoru z najemodajalcem, bi bilo potrebno vračilo vložka najemniku v skladu z dogovorom.

Prav tako je treba zaščititi najemodajalca, da se lahko v primeru najemnikovega neplačila ali povzročitve večje škode hitreje najde pravna rešitev. Zdaj lahko takšen postopek traja tudi več let, da slovenska sodišča zadevo premeljejo. V pravosodju potrebujemo skupino ljudi, ki bo specializirana za stanovanjska vprašanja in bo sposobna vsak primer rešiti v treh mesecih, ne pa v dveh in več letih.

Torej so po vašem mnenju rešitve za stanje na nepremičninskem trgu na strani države?

Absolutno. Vendar niti politika niti zaposleni v pristojnih državnih institucijah nimajo dovolj znanja in izkušenj iz prakse, da bi znali pravilno ravnati. Običajne rešitve so povezane z dvigovanjem davkov, kar pa ima lahko zelo vprašljive posledice. Poleg tega niti ni politične volje, da bi se želelo to dolgoročno urediti. Iščejo se le kratkotrajni ukrepi, ki so predvsem populistični, ne pa strokovni.

In kakšne so potem rešitve po vašem mnenju?

Prejšnja vlada je znižala davek na oddajo stanovanj na 15 odstotkov s ciljem, da se znižajo najemnine. V Avstriji in na Hrvaškem država od najemnin prejme deset odstotkov. Pri nas pa imamo 25-odstotni davek. Zdajšnji finančni minister je dvig s 15 na 25 odstotkov takrat utemeljil z besedami, da ni nobenega dokaza, da višina davka vpliva na višino najemnin. Izkušnje kažejo, da so se najemnine povišale praktično takoj po tem.

Predlagamo, da se davki znižajo nazaj na 10–15 odstotkov, da se sestavi skupina sodnikov, ki bo reševala izključno problematiko nepremičnin, in da se ponudijo hitri postopki za nudenje pravne varnosti najemodajalcev in najemnikov. Menim, da se bodo najemodajalci ob predlaganih rešitvah hitreje odločili za oddajo svojih nepremičnin. Ob tem imam v mislih predvsem lastnike zdaj praznih stanovanj.

Prav tako je povsem neprimerno posploševanje oddajanja in "mastnih" zaslužkov ter pavšalne obdavčitve s 25-odstotno davčno stopnjo ob upoštevanju desetih odstotkov normiranega stroška, saj se je treba zavedati, da se posamezno stanovanje lahko oddaja popolnoma prazno ali popolnoma opremljeno. V primeru nakupa res kakovostne opreme lahko že posamezna vzmetnica stane okoli 800 evrov in ob koncu najemnega razmerja lahko hitro ugotoviš, da vzmetnica ni več primerna za naslednjega najemnika. Upoštevati bi bilo treba torej tudi amortizacijo opreme z vsaj 20-odstotno stopnjo. Torej je vsesplošno posploševanje povsem neprimerno.

Glede na vse težave, ki jih imajo najemodajalci, kako potem v tem kontekstu vidite kratkoročno oddajanje prek spletnih platform?

Kot primer lahko navedem Airbnb, kjer so lastniki nepremičnin bolj zaščiteni in se postopki skoraj takoj rešujejo. Ob tem je logično, da lastniki raje oddajajo nepremičnino le za nekaj dni kot pa za leto ali več. Res, da jim platforme vzamejo relativno velik delež od oddajanja, vendar jim v zameno zagotavljajo pravno varnost, ki velja obojestransko. Če jim gost uniči stanovanje, ima spletna platforma vse podatke o gostu in mu takoj zaračuna škodo, ki jo je prijavil gostitelj. Medtem ko najemodajalci na pravico na slovenskih sodiščih čakajo leta in leta.

Vendar – tako pravijo na pristojnih ministrstvih in v mnogo nevladnih organizacijah – je ravno kratkoročno oddajanje nepremičnin eden izmed glavnih razlogov za visoke najemnine. Se s tem ne strinjate?

Menim, da je bila velika večina stanovanj, ki jih danes najdemo v ponudbi Airbnb, kupljena kot naložba ravno za ta namen. Ljudje so kupili stara razpadajoča stanovanja in vanje vložili svoje prihranke. Te vsote niso majhne, saj turisti pričakujejo višji standard kot pa recimo študenti. Zaradi višjega donosa in večje varnosti pri kratkoročnem oddajanju so se ljudje sploh spustili v nakupe in preurejanje teh nepremičnin. Tako da platforma, kot je Airbnb, po mojem mnenju ne vpliva bistveno na ponudbo najemnih stanovanj za dolgoročni najem. Približno 70 odstotkov teh stanovanj ne bi bilo na trgu za oddajanje.

Če torej odgovorim na vprašanje. Ne, ne strinjam se. Menim, da je iskanje krivcev v kratkoročnem oddajanju stanovanj le populistični izgovor vladajočih, da ne naredijo potrebnih reform, ki bi res spremenile dogajanje na trgu.

Lahko pa bi se določila tudi neka območja v Ljubljani, kjer bi bilo dovoljeno t. i. kratkoročno oddajanje in kjer ne bi bilo. Recimo, da družinska naselja, kot so npr. Fužine, Štepanjsko naselje, Bratovševa ploščad, Brilejevi bloki ipd., niso primerna za oddajanje turistom. V središču ali na obrobju mesta naj ostane ponudba za turiste vse leto. Preostala območja pa naj bodo na voljo za dolgoročni najem.

"Koliko od teh deset tisoč praznih stanovanj je sploh primernih za bivanje?" se sprašuje Predrag Todić. Foto: Bojan Puhek

Pristojni razlog za visoke najemnine in cene stanovanj vidijo tudi v t. i. stanovanjih za naložbo, ki naj bi bila prazna. Samo v Ljubljani naj bi jih bilo več kot deset tisoč. Zato ideja nepremičninskega davka cilja tudi na prazna stanovanja. Je to rešitev, s katero se strinjate?

Morda začasno bo neki rezultat in bo na najemniški trg res prišlo nekaj stanovanj, ki sicer ne bi. Vendar dolgoročno to ni rešitev. Dolgoročno bi investitorji manj gradili, ljudje bi manj kupovali stanovanja … In rezultat bi spet bila dražja stanovanja in višje najemnine.

Poleg tega, koliko od teh deset tisoč praznih stanovanj je sploh primernih za bivanje?

Kaj pa državna stanovanja? Vsako leto bo šlo v gradnjo stanovanj sto milijonov evrov. Je to dober ukrep?

Zagotovo. Vendar ni dovolj. Za resno in vzdržno stanovanjsko politiko so potrebni številni ukrepi na različnih področjih. Država pač ne more zgraditi dovolj stanovanj. Prijazna davčna politika, hitrejša birokracija, delujoča sodišča, pravna varnost ipd.

Medtem pa poslušamo ministre, naj država od NLB odkupi zgradbo na Trgu republike in tam naredi stanovanja. Jaz ne vem več, ali se politiki hecajo ali kaj se pravzaprav res dogaja.

Ampak stanovanje v središču Ljubljane je človekova pravica v Sloveniji.

Ne, ni. Sploh pa Slovenija ni samo središče Ljubljane.

Ampak Slovenci imamo obsesijo s središčem Ljubljane. Vsi hočejo živeti na teh nekaj kvadratnih kilometrih.

Ja, namesto da bi šli na Brezovico, Vrhniko, Grosuplje … Za to spet krivim politiko. Pa ne samo aktualne, temveč politiko zadnjih desetletij. Ko govorijo o pravici do stanovanja, kaj to pravzaprav pomeni? Na podlagi česa ima nekdo pravico do stanovanja? Če nekdo plača 300 tisoč evrov, ima enako pravico kot nekdo, ki ne da nič?

Če nadaljujeva s prodajo in nakupom stanovanj ... Ena izmed zelo zanimivih – vsaj zame – stvari je, da v Sloveniji ni resnih investitorjev iz zahodnih držav. Razen redkih izjem, kot je recimo Corwin. Večina investitorjev prihaja iz držav, ki so pravno manj varne kot Slovenija.

Tudi investitorjev iz t. i. juga je vse manj, obstoječi pa odhajajo. Celo za vsega hudega vajene investitorje iz v teoriji slabše delujočih držav je slovenska birokracija postala nevzdržna. V Sloveniji povprečen projekt traja sedem ali osem let. Od tega gradnja traja okoli tri leta. Torej pridobivanje dokumentacije traja štiri leta. Je to normalno?

"Ob vprašanju, zakaj so stanovanja v Ljubljani tako draga, lepšega primera od Regentovega kvarta ne poznam. In se sprašujemo, kako bodo mladi prišli do ugodnih stanovanj, in o pravici do stanovanja ..." poudarja Predrag Todić. Foto: Bojan Puhek

Schellenburg se je recimo gradil desetletja in takih primerov je še veliko.

Res je. Projekt Šumi se je začel leta 1998. Ali če damo v perspektivo – v času, ki smo ga potrebovali za izgradnjo Šumija, je Elon Musk naredil Teslo in SpaceX. To je slovenska "širina".

Lep primer je tudi projekt  Regentov kvart, ki se bo gradil v Dravljah v Ljubljani. Leta 2023 je projekt dobil gradbeno dovoljenje. Če bi gradnja stekla takrat, bi kupci za kvadratni meter odšteli med 3.500 in štiri tisoč evri za kvadratni meter. Potem se je začela kalvarija za investitorja. Seveda so se pritožili sosedje (ker se lahko) in vse skupaj je romalo na upravno sodišče. Tam se zadeva odvija že 17 mesecev in končnih odločitev ni. Ta projekt bo ponudil hudo potrebnih 356 stanovanj, ki bi dejansko vplivala na stanje trga nepremičnin in na cene rabljenih in novih nepremičnin.

Po vsem tem času bo cena takega stanovanja seveda višja, pričakujemo, da bo okoli pet tisoč evrov za kvadratni meter. Strošek pa bo spet padel na končnega kupca.

Ob vprašanju, zakaj so stanovanja v Ljubljani tako draga, lepšega primera od Regentovega kvarta ne poznam. In se sprašujemo, kako bodo mladi prišli do ugodnih stanovanj, ter govorimo o pravici do stanovanja ...

Vendar se sosedje lahko pritožijo tudi na državne projekte.

Res je, vsak se lahko pritoži in vpliva na trajanje postopka, čeprav je bil za določeno območje sprejet občinski prostorski načrt (OPN) ali občinski podrobni prostorski načrt (OPPN). Pri gradnji bo zagotovo imela tudi država enake težave kot zasebni investitorji. Če menite, da bodo mladi v Ljubljani imeli kdaj na voljo poceni stanovanja brez resnih sprememb, se zelo motite.

V Avstriji sodišče o pritožbah sosedov in drugih odloči v največ treh mesecih. V Italiji imajo sodniki največ dva meseca časa. Pri nas pa govorimo o novih davkih, ki da bodo rešili vse težave.

Če za trenutek še ostaneva pri sosedih novogradenj. Vse več investitorjev tudi že javno govori, da gre v pritožbah pravzaprav za izsiljevanje.

Lahko povem kar na primeru Schellenburga. Neki sosed je za umik pritožbe od investitorja zahteval stanovanje v novem kompleksu. Glede na cene stanovanj danes cena umika pritožbe ni bila majhna. Če ne bi bilo epidemije covid-19, ko je prejšnja vlada investitorjem dala proste roke – seveda na odgovornost investitorjev –, da jim ni treba čakati na vsa dovoljenja, Schellenburg še danes ne bi stal.

Torej, v Sloveniji je izsiljevanje denarja od investitorjev legalizirano. Brez sramu. In zato tuji investitorji počasi, a vse pogosteje odhajajo.

Če povzamem dosedanji pogovor, spremeniti se mora birokracija, izobraziti je treba javne uslužbence, sodišča morajo delati hitreje … Govorite o stvareh, o katerih poslušamo že zadnjih 30 let. In izboljšalo se ni kaj veliko. Ravno nasprotno. Na podlagi tega torej lahko sklepam, da bodo stanovanja recimo v Ljubljani samo še dražja? In kakšne so potem rešitve po vašem mnenju?

Pri projektih, kjer bo sprejet OPN ali OPPN, bi morali biti odnosi s sosedi že urejeni in takšne težave ne bi smele biti stvar investitorjev. Soglasij, ki so že bila pridobljena pri sprejemanju OPN ali OPPN, investitorju ne bi bilo treba pridobivati ponovno. S tem bi se izognili finančnemu izsiljevanju strank v postopku, ki zahtevajo neupravičeno finančno odškodnino na poti do pridobitve gradbenega dovoljenja.

Morali bi se skrajšati postopki za pridobitev gradbenega dovoljenja, lahko se ponudi tudi možnost doplačila za hitrejšo obravnavo, kot je to mogoče za hitro izdajo potnega lista. S tem dodatno vloženim denarjem se zlahka zaposli nov referent za delo na tem področju.

V primeru nastanka težav pa bi tudi sodišče moralo razsojati v roku treh mesecev, ker je to v interesu vseh nas, saj dolgotrajni postopki na koncu najbolj prizadenejo končne kupce in investitorja v fazi čakanja.

Kaj bi torej svetovali mladi družini, ki išče stanovanje v Ljubljani?

Svetujem, da si ogledajo tudi ponudbo v bližnji okolici Ljubljane. Kaj dosti drugega jim težko svetujem. Cene so takšne, kakršne so. Brez dolgotrajne – vsaj desetletne – strategije stanovanjske politike se ne bo nič spremenilo.

Novice Razgled za 110 milijonov evrov: Na strehi v središču Ljubljane bodo izvajali tudi jogo #foto

Novice Prodajate nepremičnino? Tu brezplačno oddate oglas.

Novice Več kot 500 predlogov in komentarjev na zakon o davku na stanovanjske nepremičnine