Kako zamenjati upravnika

"Lastniki smo sami našli konkurenčnejšega izvajalca, a je upravnik zapletal s plačilom, čeprav smo denar imeli na računu," je eno izmed pričevanj iz Šiške, kjer lastnike čaka večja obnova bloka iz 50. let. Za Bežigradom je izvajalec, odstranjevalec azbestne kritine, lastnikom odkrito povedal, da mora upravniku plačati 10-odstotno provizijo za delo na vsaki stavbi, ki jo ta upravlja, in je storitev zato toliko dražja. Upravnik je pojasnil, da s tem prevzema jamstvo, če vsi lastniki ne bi poravnali svojega deleža obnove.

Znan je primer, ko so lastniki upravniku očitali, da ni deloval v njihovo korist pri unovčevanju bančne garancije za odpravo napak. In tako naprej.

Zamenjava V Ljubljani več kot polovico stavb upravljajo trije največji upravniki. Z drugimi besedami, vsaka druga stavba ima še iz socialističnih časov istega upravnika (sicer privatiziranega), novejše pa tistega, ki ga je ob gradnji postavil investitor. Iz zgodovine in zatečenih razmerij velikokrat izhajajo spori, obnove se vlečejo, pa tudi dražijo. Če med lastniki vlada nezadovoljstvo z delom upravnika, ga je mogoče zamenjati. Na trgu je še cela vrsta drugih. V Sloveniji je tudi 118 stavb, ki jih upravljajo lastniki sami.

Upravnika lahko etažni lastniki zamenjajo, če to podpre vsaj polovica lastnikov (po deležih). Takšen sklep načeloma izglasujejo na zboru lastnikov, vendar je bolj priporočljivo, da se o zamenjavi upravnika glasuje pisno, s podpisovanjem listine. Oblikuje se sklep, da se zamenja upravnika, kar mora podpisati več kot polovica lastnikov (po deležih). Mogoča sta dva načina: da vsak etažni lastnik podpiše svoj izvod sklepa ali da se vsi podpišejo pod en dokument.

Križi in težave V stavbah, kjer isti upravnik opravlja posle že več deset let, lastniki pogosto niti ne vedo, na podlagi katere pogodbe upravnik opravlja storitev. V enem razvpitih primerov je največji upravnik oviral zamenjavo tako, da je trdil, se lastniki niso sklicevali na pravilno pogodbo. Spor se je končal na sodišču, kjer je obveljalo, da številka pogodbe ob odpovedi ni nujna. Pomemben je sklep oziroma volja lastnikov.

Odpovedni rok je tri mesece in se šteje od vročitve sklepa etažnih lastnikov, zato ga je treba poslati po pošti s povratnico. Celoten postopek običajno traja dlje, vsaj pol leta. Ob primopredaji je pomembno natančno pregledati finančno poročilo, denar na rezervnem skladu (ki mora biti na posebnem računu), obračune zamudnih obresti in podobno. Pred zamenjavo upravnika ali ob njej je od starega upravnika priporočljivo pridobiti tudi vso dokumentacijo o stavbi, saj je pozneje to precej težje.

Izbira novega upravnika Do izteka odpovednega roka morajo etažni lastniki izbrati novega upravnika. Kako izbrati? Sama cena upravljanja je določena glede na površino stanovanja ali na enoto. Ta cena vključuje delitev skupnih stroškov, izdajo položnic, redno poročanje, pridobivanje ponudb za vzdrževanje in podobno. Razlike med upravniki so majhne. Večje so pri čiščenju in hišniških opravilih, ki niso del upravljanja. Poleg cene je pomemben še odnos med upravnikom in lastniki. Manjši in srednji upravniki so načeloma bolj prilagodljivi. Verjetno najpomembnejše pa so reference oziroma priporočila med prijatelji ali v soseski. Pozanimajte se, kdo in kako upravlja njihovo stavbo.

Kot že rečeno, pa lahko lastniki stavbo upravljajo tudi sami, in sicer tako, da ustanovijo skupnost lastnikov, ki je pravna oseba in ima tudi zastopnika, enega izmed lastnikov. Sploh ne gre za tako redek način upravljanja, samo v Ljubljani je takšnih skupnosti lastnikov 51. Še ena možnost pa je stanovanjska zadruga, kakršnih je v Sloveniji nekaj deset.