V "slovenskem" predmestju Beograda bi zgradili nov BTC #foto

Obrobje Beograda, približno pet ur (zmerne) vožnje iz Ljubljane. Ob počivališču blizu kraja Šimanovci, okrog 30 kilometrov iz središča Beograda, ima poslovne objekte več slovenskih podjetij. Tu so Jub, Kovinoplastika Lož, Trimo, ogromen studio ima tudi srbska televizija Pink TV. 

Dobrih pet minut vožnje z avtocestnega izvoza za Šimanovce pa nastaja tudi industrijska cona, v ozadju katere je pretežno slovenski kapital.

Podjetje v Srbiji danes zaposluje pet ljudi. Vodi ga Vukajlo Lainović (desno), ki je pravnik in nekdanji srbski tožilec, z nepremičninarstvom pa se je po lastnih besedah ukvarjal, že preden je spoznal Šešokove. Direktor srbskega podjetja je tudi Klemen Šešok, brat Matije Šešoka (na sliki levo). Foto: Andreja Lončar V posel z nekdanjim srbskim tožilcem

Leta 2007 je podjetje Industrijski park Beograd kupilo 180 hektarov veliko kmetijsko zemljišče. Podjetje je nato prevzela slovenska družba Ilana. 

Večinski lastniki Ilane so podjetje za davčno, pravno in finančno svetovanje Taxgroup v lasti sinov Dušana Šešoka Matije in Klemna Šešoka, nekdanji solastnik Salomona Željko Miklič in Vukajlo Lainović, pravnik in nekdanji srbski tožilec, ki se je po lastnih besedah že pred tem ukvarjal z nepremičninarstvom.

Kako so se našli? 

"Z bratom sva v Sloveniji od nekdaj veliko vlagala v nepremičnine, tudi danes ima Iskra nekaj večjih projektov. V Srbiji pa je bila Iskra močno prisotna že v obdobju nekdanje Jugoslavije. Prišli smo v stik s poznejšimi soinvestitorji in se odločili za skupen projekt," razlaga Matija Šešok, sicer tudi direktor operacij v Iskri, ki je v lasti njegove družine.

"Ko sva z bratom kupovala zemljišče in šla v ta posel, sem imel 27 let. Ponosen sem, da sva v desetih letih iz koruznega polja naredila modern projekt."

"Srbija je urejena država" 

Ilana je tako pred dobrim desetletjem najela posojilo pri NLB in kupila IPB. V letu dni po nakupu so vlagatelji že uredili spremembo namembnosti in pridobili potrebna dovoljenja ter začeli gradnjo infrastrukture, med drugim dobre štiri kilometre ceste do cone. 

Na vprašanje, kako so v Srbiji, ki podobno kot Slovenija ne slovi ravno po urejenem administrativnem okolju, tako hitro pridobili dovoljenja, Šešok odgovarja: "V nasprotju s prepričanjem številnih je Srbija urejena država, ki razume vlagatelje. Mi smo dovoljenja za gradnjo dobili v štirih tednih, zgradili smo jo v pol leta. Administrativni postopki so hitri."

Družina Šešok ima še iz zlatih časov Iskre dobre povezave v Srbiji, o čemer smo pisali tudi v portretu Dušan Šešok: menedžer, ki si ga ne želite imeti za šefa. Lani jim je srbska vlada, kot so poročali tamkajšnji mediji, plačala zajetnih sedem milijonov evrov za poslovno stavbo v središču prestolnice, kjer Srbija z arabskimi vlagatelji gradi megalomanski projekt Beograd na vodi. Srbski mediji so poročali, da je bila Iskra skupaj s še enim srbskim podjetjem razlaščena.

"V nasprotju s prepričanjem številnih je Srbija urejena država, ki razume vlagatelje. Mi smo dovoljenja za gradnjo dobili v štirih tednih, zgradili smo jo v pol leta. Administrativni postopki so hitri," meni Matija Šešok. Foto: Andreja Lončar Za razvoj cone več kot 12 milijonov 

Industrijski par Beograd je prvo halo odprl leta 2015. Financirali so jo z dvomilijonskim posojilom Unicredit banke. Lani so končali drugo, pravkar končujejo tretjo, sredi prihodnjega leta naj bi stala že četrta. Tri hale so skupaj velike okrog 30 tisoč kvadratnih metrov.

V infrastrukturo so do zdaj vložili tri milijone evrov, še okrog 9,5 milijona evrov v gradnjo treh hal. Podjetje so vmes tudi dokapitalizirali. "Z dokapitalizacijami smo v delniško knjigo vpisali med 200 in 300 delničarjev, fizičnih oseb iz Slovenije, ki so v projektu prepoznali priložnost," pravi Šešok.

V lastniško strukturo privabili outfitovca

Kot smo pisali pred dnevi v članku Milijoni od prodaje govorečega mačka v srbski projekt Šešokovih sinov, bo zdaj v lastniško strukturo s 7,5-milijonskim vložkom vstopil Marko Pistotnik, ki je v začetku leta zaslužil 165 milijonov evrov s prodajo lastniškega deleža v podjetju Outfit7. O Pistotnikovem vstopu bodo delničarji odločali na skupščini v začetku julija, če mu prižgejo zeleno luč, bo imel ekskluzivno pravico pri vplačilu delnic, pridobil pa naj bi okrog 10,5 odstotka.

Kako so ga pritegnili? Šešok odgovarja, da tega ne ve in da za finančni vidik poslovanja skrbi brat Klemen. Kot smo poročali, pa je Taxgroup v preteklosti opravljal finančne storitve za Outfit7. Ali od tu izvira povezava s Pistotnikom, Šešok ni želel komentirati.

Čeprav je možnosti za širitev cone še veliko - pozidan je le manjši del zemljišča - pa Šešok pravi, da bo to verjetno zadnja dokapitalizacija. "Z vsako izdajo delnic se deleži obstoječih lastnikov zmanjšajo, zato bomo počasi prenehali," pravi.

V infrastrukturo so do zdaj vložili tri milijone evrov, še okrog 9,5 milijona evrov v gradnjo treh hal. Foto: Andreja Lončar

Zanimanja, kolikor bi želeli

Podjetju je v industrijsko cono uspelo privabiti nekaj multinacionalk. Prvo halo je v celoti najel logist Milsped, drugo drogerist DM in nemški konglomerat Bosch, ta bo najel tudi tretjo halo. "Bosch je pri odločanju za novo halo pregledal 30 lokacij v Beogradu in se odločil za našo, saj je najboljša s projektantskega vidika", nam je dejal Lainović.

Po mnenju Šešoka zahodne najemnike prepričajo rešitve po meri in urejenost. "Vse naše hale so zgrajene po podpisani dolgoročni najemni pogodbi, v skladu s katero najemniku zagotovimo vso infrastrukturo," pravi Šešok. Seveda pa je po mnenju sogovornikov pomembna tudi strateška lokacija na obrobju mesta. Večina podjetij ima tu logistični center za beograjsko območje, ki zajema dva milijona ljudi.

Industrijski park Beograd, ki trenutno gradi tretjo halo, ima tudi ambiciozne načrte. Na roke jim gre politika lokalni oblasti, ta zaradi vse večje borbe za ohranitev kmetijskih zemljišč po Lainovićevih besedah vse bolj zavira nadaljnjo pozidavo. Foto: Andreja Lončar

Pa finančni vidik?

Ko bodo začeli oddajati še tretjo halo, bodo mesečni prihodki od najemnin po Šešokovih besedah dosegli 110 tisoč evrov, kar je okrog 1,3 milijona evrov na leto. Za zdaj vse vlagajo nazaj v gradnjo. Šešok napoveduje, da bodo delničarji Ilane po gradnji četrte hale prvič odločali tudi o dividendah, torej da se jim njihov vložek začne vračati.

Če se srbsko podjetje vsaj po navedbah Šešoka postavlja na noge, pa je bolj klavrna slika njegove slovenske lastnice Ilane. Holdinška družba v zadnjih dveh letih ni ustvarila prihodkov iz poslovanja, konec lanskega leta je imela za 6,5 milijona dolgoročnih in za 2,5 milijona evrov kratkoročnih finančnih obveznosti. Lansko leto je končala z 855 tisoč evrov izgube, leto pred tem pa z milijonom evrov.  V Industrijskem parku Beograd imajo ambiciozne načrte za še nekaj skladiščnih hal ter tudi za maloprodajno središče. "Moj vzor je od nekdaj ljubljanski BTC, kjer najdemo raznolike dejavnosti, najemnike in obiskovalce pa prepriča urejenost. Tu imamo štirikrat večje zemljišče, na katerem načrtujemo podobno zgodbo," pravi Šešok. Foto: Andreja Lončar

Ilana skrbi slabo banko

Večina dolga podjetja je posojilo, ki ga je Ilana leta 2008 najela pri NLB v švicarskih frankih, leta 2013 pa so ga, čeprav Šešok pravi, da obveznosti redno odplačujejo, prenesli na DUTB. 

"Ilana je najela 17,6 milijona švicarskih frankov posojila, ob prenosu na DUTB je dolgovala še 8,2 milijona frankov, DUTB pa je terjatev odkupila po precej nižjem znesku, plačala je okrog dva milijona evrov," razlaga sogovornik. "Zakaj prenos, tudi meni ni bilo jasno. Ker sem vedel, da bo to zanimalo novinarje, sem vprašal DUTB, a do danes nisem dobil odgovora. Posojilo redno odplačujemo, tako da se sprašujem, ali bo kdo odgovarjal za oškodovanje NLB."