S.Nepremičnine
nepremičnine
Sobota, 8. 6. 2024, 22.13
5 mesecev, 3 tedne
V pripravi pomembne spremembe zakona o dedovanju
Termometer prikazuje, kako vroč je članek.
Termometer prikaže, kako vroč je članek.
1,52
Na skupnosti občin menijo, da je napovedana rešitev smiselna, saj je občina, v kateri je zapustnik bival do svoje smrti, zagotavljala neposredne javne storitve različnih vrst in obsega tudi zanj. Zapletlo pa bi se lahko v nekaterih primerih, denimo v primeru smrti osebe, ki je bila lastnica le dela nepremičnine in je prejemala socialno pomoč. Če ostali lastniki ne morejo ali nočejo poplačati dolga, ki ga dolguje zapustnik, bi občina postala lastnica dela nepremičnine po zapustniku. V tem primeru bi občina morala upravljati z delom nepremičnine, kar bi lahko pomenilo dodatne stroške in obveznosti.
Nemalo je nepremičnin, za katere po smrti lastnika ni dedičev, ali pa zapuščinski postopek nikoli ni bil sprožen. Doslej je take nepremičnine dobila država, v prihodnje pa se to lahko spremeni. Ministrstvo za pravosodje je v javno razpravo namreč dalo spremembo zakona o dedovanju, ki uvaja dve pomembni novosti. Prva je ta, da bodo nepremičnine brez dedičev prešle v last občine, druga sprememba pa bo pomembno skrajšala rok, v katerem se lahko neznani dediči priglasijo na sodišču. S tem se bo olajšala izvedba javnih investicij in skrajšali postopki, povezani z aktivacijo starih lastniško neurejenih nepremičnin.
V Delu so v sredo poročali o osnutku sprememb zakona o dedovanju, ki ga je ministrstvo za pravosodje dalo v javno obravnavo. "Predlog zakona vključuje rešitev, da v primeru, ko zapuščina brez dedičev vključuje (tudi) nepremičnino, ki leži na območju stavbnih zemljišč, ta ne postane last Republike Slovenije, ampak last občine, na območju katere leži," so povedali na Skupnosti občin Slovenije (SOS), ki smo jih vprašali za komentar.
Druga pomembna sprememba, ki jo prinaša zakon, je skrajšanje roka, v katerem se lahko neznani dediči priglasijo na sodišču. Trenutno je v veljavi enoletni rok od oklica, objavljenega na fizični sodni deski na sodišču in v uradnem listu, sprememba pa predvideva skrajšanje tega obdobja na tri mesece.
"To bi lahko pospešilo zapuščinske postopke in zmanjšalo čas, potreben za reševanje zapuščinskih zadev, na drugi strani pa precejšnje skrajšanje roka lahko vpliva na uveljavljanje pravic dedičev oziroma upnikov, če bi ti zamudili rok za prijavo na oklic. Prepričani smo, da bo ministrstvo v tem delu upoštevalo mnenje sodišč, tako v javni kot medresorski razpravi, in v skladu z njihovimi izkušnjami ter kadrovsko kapaciteto ocenilo izvedljivost v praksi," pravijo na SOS.
Po novem naj bi se oklici objavili le še na spletnih straneh sodišč.
Približno četrtina nepremičnin v MOK neaktiviranih
Med pobudniki za spremembo zakona o dedovanju je koprska občina, pišejo v Delu, saj je med tistimi, ki se soočajo s številnimi primeri starih nepremičnin z več dediči, ki so ali že davno pokojni ali razseljeni po svetu, zato za te nepremičnine niso bili izvedeni zapuščinski postopki.
"Naloga vsakokratnega lastnika nepremičnine je, da denimo po nakupu te poskrbi, da se pri nepremičnini vpiše kot lastnik," poudarjajo na Vrhovnem sodišču v Ljubljani. Enako velja tudi za podedovane nepremičnine.
Po besedah koprskega župana na občini ocenjujejo, da je od 20 do 30 odstotkov nepremičnin v številnih koprskih vaseh neaktiviranih. V nekaterih primerih je solastnica neaktiviranih nepremičnin tudi občina, postopki aktivacije pa dolgotrajni in zapleteni.
Tudi leto dni dolg priglasitveni rok za neznane dediče predstavlja oviro pri izvedbi javnih investicij, zlasti javne komunalne infrastrukture, saj je za gradbeno dovoljenje treba pridobiti soglasje lastnika nepremičnine.
Občine spremembi naklonjene
Na skupnosti občin menijo, da je rešitev smiselna, saj je občina, v kateri je zapustnik bival do svoje smrti, zagotavljala neposredne javne storitve različnih vrst in obsega tudi zanj. Takšna rešitev bi lahko občinam omogočila boljše upravljanje z nepremičninami na njihovem območju.
"Občina bi lahko tudi na tak način morebiti izboljšala javne storitve. Če nepremičnino vključi v svoj stanovanjski sklad in ga prek razpisa, na katerem lahko dodatno točkuje mlade ali mlade družine, odda mladim, to pozitivno vpliva na demografijo v lokalni skupnosti. Nepremičnino bi lahko prodala na javni dražbi in tako pridobila dodatna sredstva v proračun s kupnino pa bi lahko vlagala tudi v nadaljnji razvoj občinskih storitev," naštevajo na SOS.
Seveda lahko nastopi tudi situacija, v kateri bi s prevzemom nepremičnine občina imela dodatne obveznosti in stroške, povezane z vzdrževanjem in upravljanjem teh nepremičnin, menijo na SOS. Ker pa zakon še ni sprejet, težko napovejo učinek na terenu, a na podlagi prejetih povratnih informacij občine tej spremembi ne nasprotujejo.
Opozarjajo pa, da je predlog zakona še vedno v obravnavi, oziroma ni sprejet, zato ga bodo morda doletele dodatne spremembe v medresorski obravnavi.
Zapletlo pa bi se lahko v nekaterih primerih, denimo v primeru smrti osebe, ki je bila lastnica le dela nepremičnine in je prejemala socialno pomoč. Če ostali lastniki ne morejo ali nočejo poplačati dolga, ki ga dolguje zapustnik, bi občina postala lastnica dela nepremičnine po zapustniku. V tem primeru bi občina morala upravljati z delom nepremičnine, kar bi lahko pomenilo dodatne stroške in obveznosti.
Če bi občina želela prodati svoj delež nepremičnine denimo tretji osebi, bi to lahko pomenilo težavo, saj bi morala najti kupca, ki bi bil pripravljen kupiti samo del nepremičnine, v kolikor bi v naravi to sploh bilo mogoče. Svoj delež bi lahko sicer tudi odprodala ostalim dedičem in se tako poplačala, pri tem pa lahko seveda pride tudi do konfliktov in pravnih zapletov z drugimi lastniki nepremičnine.
Zavedati pa se moramo, da je dedovanje dela nepremičnine nemalokdaj breme tudi za dediče in jim je v interesu s čim manj zapleti in hitro razrešiti obremenjujočo situacijo z nepremičnino, ki je niso sposobni vzdrževati, bodisi s skupaj dogovorjeno prodajo bodisi s prodajo lokalni skupnosti. Zato se v takšnih primerih zadeve rešijo zelo hitro.
Vsekakor je pozitivna plat navedenega pridobitev dodatnih sredstev v občinski proračun, ki jih občina lahko nameni za izboljšanje storitev, infrastrukturne nadgradnje in razvoj.
Dediči morajo sami poskrbeti za vpis v zemljiško knjigo
Dogaja pa se, da pride do zapletov tudi pri nepremičninah, katerih dediči so znani.
Pred časom se je na našo redakcijo obrnil bralec z vprašanjem kaj lahko stori, če je podedoval nepremičnine, za katere lastništvo nikoli ni bilo v celoti urejeno? Kot je zapisal: "Recimo, da nam je ded 'zapustil' nekaj parcel, ki jih uporabljamo in katerih formalni lastnik je bil še njegov oče, ki pa je že davno pokojen. Zemljišča je kupoval tudi ded, a so se pisne pogodbe izgubile, lastništvo pa ni bilo vpisano v zemljiško knjigo."
Če bi sedanji dediči želeli pravno urediti lastništvo nad nepremičninami, bi morali opraviti postopke v okviru dedovanja, kar pa bi bilo lahko izjemno zamudno. Zelo verjetno bi se med njimi tudi našli takšni, ki se delu dediščine ne bi želeli odpovedati v korist sedanjega posestnika. Razlogi zakaj lastništvo ni bilo urejeno, so šli skupaj z zapustniki v grob. Vsekakor pa dediče, če želijo zemljiškoknjižno stanje urediti, čaka veliko dela.
Po besedah koprskega župana na občini ocenjujejo, da je od 20 do 30 odstotkov nepremičnin v številnih koprskih vaseh neaktiviranih. V nekaterih primerih je solastnica neaktiviranih nepremičnin tudi občina, postopki aktivacije pa dolgotrajni in zapleteni.
Na sodišču so nam povedali, da so zapuščinske postopke tudi v preteklosti vedno izvajali in da odgovornost za neurejeno lastništvo ne more biti na njihovi strani. "Naloga vsakokratnega lastnika nepremičnine je, da denimo po nakupu te poskrbi, da se pri nepremičnini vpiše kot lastnik," poudarjajo na Vrhovnem sodišču v Ljubljani. Enako velja tudi za podedovane nepremičnine.
Zapuščinske postopke pa bi napovedana sprememba zakona, ki bi bistveno skrajšala zahtevano dobo, ko se čaka, da se javi morebitni lastnik, lahko znatno poenostavila oziroma skrajšala.
Pomanjkljivi podatki
S podatkom o tem, koliko je lastniško neurejenih nepremičnin v Sloveniji, ne razpolagata ne finančna ne geodetska uprava. Na slednji so povedali, da podatke o lastnikih prevzemajo od zemljiške knjige, tam pa so pojasnili, da so zemljiške evidence urejene na način, da ima v zemljiški knjigi vsaka nepremičnina vpisanega svojega lastnika.
Pojavi se tudi vprašanje, koliko je na račun lastniško neurejenih oziroma neaktiviranih nepremičnin izgubljenega premoženja za državo iz naslova nepobranih davkov. Finančna uprava sicer s temi podatki ne razpolaga, zato ne more podati ocene o finančnih posledicah neurejenih lastništev.
Težava se zlasti pojavi, ko so vsi lastniki pokojni ali pa razseljeni po vsem svetu oziroma njihovi potomci niti nimajo stika s Slovenijo. Tako nepremičnine propadajo, so neuporabljene, stanje v zemljiški knjigi pa neurejeno.
V številnih primerih zapuščinski postopki niti niso bili izpeljani, saj se ti namreč začnejo po uradni dolžnosti, na podlagi prejete smrtovnice oziroma ko sodišče izve, da je kdo umrl ali da je razglašen za mrtvega. Zapuščino matičar vnese v smrtovnico s pomočjo pokojnikovih družinskih članov ali osebe, s katero je pokojnik živel.
V slovenskem katastru skoraj 1,2 milijona stavb
V Sloveniji je bilo konec leta 2023 v kataster stavb vpisanih skoraj 1,17 milijona stavb, ki imajo skupaj okoli 1,9 milijona delov stavb, kažejo podatki Geodetske uprave, ki je pristojna za te evidence.
Če geodetska uprava zazna nevpisano stavbo, pozove lastnika te stavbe k vpisu stavbe na način, da naroči elaborat pri geodetskem podjetju, nato pa se taka stavba vpiše v kataster nepremičnin. Večino novogradenj vpišejo lastniki sami brez poziva geodetske uprave, saj je vpis stavb v kataster nepremičnin pogoj za določitev hišne številke in prijavo prebivališča ali dejavnosti in ostale življenjske/poslovne dogodke, so povedali na GURS.
Vlagatelj za evidentiranje nepremičnin mora biti znana oziroma živa oseba, ki tudi naroči elaborat pri geodetskem podjetju.
Kaj pa v primeru, ko denimo zapuščinski postopki še niso izvedeni ali pa so solastniki pokojni? V tem primeru je možno pri sodišču določiti tudi skrbnika zapuščine oziroma dediče sporoči sodišče, ki vodi zapuščinski postopek. Seveda pa mora biti postopek dedovanja sprožen. Osebe, ki jih določi sodišče, ki vodi zapuščinski postopek, so nato stranke v postopku vpisa stavbe v kataster nepremičnin.
