Torek, 14. 12. 2021, 13.02
2 leti, 11 mesecev
Ali lahko najemnika vržem na cesto?
Posestni spori so že tisočletja stara praksa in so pogosto netili nasilne izbruhe in povzročali težave. Zato je pri zagotavljanju reda in sožitja koristno poznavanje stanovanjske zakonodaje, ki zagotavlja določene pravice tako najemniku kot najemodajalcu in s tem preprečuje pretirano samovoljo na eni ali drugi strani.
Na nas se pogosto obračajo stranke, ki imajo težave z najemniki (neplačevanje najemnin, obratovalnih in drugih stroškov, kršenje hišnega reda itd.). Zanima jih, ali lahko težavnega najemnika samoiniciativno izselijo, ga preprosto vržejo na cesto (tudi s pomočjo policije), mu zamenjajo ključe od ključavnice, odklopijo vodo, elektriko ali ga na kak drug način pripravijo do tega, da bo izpolnil svoje obveznosti iz najemne pogodbe oziroma prenehal stanovati v najetem stanovanju.
Načeloma velja, da lahko lastnik s svojo stvarjo počne, kar hoče, vendar pa zakonodaja ščiti najemnike na več načinov, kot bomo videli v nadaljevanju. Zato je pomembno, da lastniki stanovanj poznajo svoje pravice in obveznosti pri odpovedovanju najemnih razmerij, kot jih določa zakonodaja, in to opravljajo v skladu s pravnim redom.
Najemodajalca ščiti zakon
Stanovanjski zakon (SZ-1) kot temeljni pravici lastnika stanovanja v zvezi z najemnim razmerjem določa, da lahko ta pobira najemnino za v najem oddano stanovanje in odloča o prenehanju najemnega razmerja skladno z zakonom in najemno pogodbo.
Nekaj krivdnih odpovednih razlogov, zaradi katerih lahko lastnik odpove najemno pogodbo:
- povzročanje večje škode na stanovanju ali skupnih delih stavbe,
- opustitev dolžnosti vzdrževanja stanovanja,
- neplačilo najemnine ali stroškov v roku 60 dni od prejema računa (pogodbeno se lahko rok spremeni),
- kršitev sosedskega sožitja ali hudo motenje drugih stanovalcev.
Pogodbeno se lahko določijo tudi drugi odpovedni razlogi, vendar mora, če se to zgodi, lastnik stanovanja pred podano odpovedjo najemniku priskrbeti drugo primerno stanovanje.
Lastnik stanovanja ima pred podajo odpovedi pogodbe še dolžnost, da najemnika enkrat pisno opomni na kršitve, ki predstavljajo odpovedni razlog. Po podani odpovedi pa lastnika stanovanja veže odpovedni rok, ki ne sme biti krajši od 60 dni.
Vendar pa velja posebej poudariti, da se lahko najemna pogodba zaradi neplačila najemnine ali stroškov bivanja odpoveduje brez 60-dnevnega odpovednega roka, in sicer s samo vročitvijo odpovedi in zahtevo po takojšnji izpraznitvi stanovanja. V tem primeru odpoved učinkuje z dnem njene vročitve.
Kaj storiti, če najemnik kljub odpovedi pogodbe noče ven?
Če najemnik po poteku odpovednega roka stanovanja ne izprazni ali ga ne želi izprazniti, ima lastnik stanovanja pravico pri sodišču zahtevati njegovo izpraznitev. Lastnik tako nima pravice najemnika sam ali s pomočjo policije fizično odstraniti iz stanovanja, ampak potrebuje za to pravni naslov, torej odločbo sodišča. Če je najemnik ne želi upoštevati, pa se izselitev izvrši prisilno.
V primeru sporov glede upravičenosti podane odpovedi se najemna pogodba razvezuje s tožbo na sodišču. Ti spori se rešujejo prednostno.
Najemodajalec ne more najemnika kar izseliti, ampak mu mora prej odpovedati pogodbo.
Opozoriti velja tudi na trajanje in obstoj najemne pogodbe, saj oseba, ki uporablja stanovanje in z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma je po njenem poteku ni podaljšala, stanovanje uporablja nezakonito. V takšnem primeru lahko lastnik kadarkoli s tožbo zahteva, da se stanovanje izprazni. Tudi ti spori pa se rešujejo prednostno.
Lastnik ne more kar zamenjati ključavnice
Tudi najemnika ščiti zakon. Če na primer lastnik stanovanja najemniku samovoljno zamenja ključe od vratne ključavnice in mu tako prepreči vstop v najeto stanovanje, se pravno šteje, da je ravnal samovoljno s tem, da je najemniku na nedovoljen način odvzel posest. Sodišče bo tako na zahtevo najemnika lastniku naložilo, da vzpostavi prejšnje stanje ali pa da najemniku izroči ključ od nove ključavnice. Enako se bo štelo, če bo lastnik stanovanja odklopil elektriko, vodo ali uveljavljal druge motilne ukrepe. Na najemnikovo zahtevo bo sodišče od njega zahtevalo, da vzpostavi prejšnje stanje in preneha nadaljnje motenje.
Stanovanjski zakonik (Stvarnopravni zakonik) kot eno od pravic najemnika namreč navaja pravico uporabljati in izvajati posest nad stanovanjem. Ta zakonik določa, da ima posestnik pravico do samopomoči proti tistemu, ki njegovo posest neupravičeno moti ali mu jo odvzame. Pred motenjem oziroma odvzemom posesti pa lahko zahteva tudi sodno varstvo. Z odločbo o zahtevku za varstvo pred motenjem posesti odredi sodišče na željo posestnika, čigar posest je motena ali mu je bila odvzeta, prepoved nadaljnjega motenja posesti oziroma vrnitev odvzete posesti ter zagotovi druge potrebne ukrepe, ki so potrebni za varstvo pred nadaljnjim motenjem.
Naročnik oglasnega sporočila je 12MEDIA, D. O. O.
